Gerade wenn es um einen Neubau geht, ist die baubegleitende Qualitätsüberwachung durch einen Bausachverständigen besonders wichtig. So können sie bereits während der Bauphase erkennen und mit geringem Aufwand abstellen, um Spätschäden zu verhindern. Die Qualitätsüberwachung erfolgt in mehreren Schritten.
Teure Spätschäden
Die Feuchtigkeit ist einer der größten Feinde von Bauherren. Durch Feuchtigkeit an Wänden, Balkonen und Kellerräumen sind in der Bundesrepublik erhebliche Gebäudeschäden entstanden. Das Gleiche gilt für Fenster, die nicht fachgerecht entsprechend dem technischen Regelwerk eingebaut und abgedichtet wurden. Dies sind nur zwei Beispiele für Schäden, die durch Fehler am Neubau entstehen können. Jahr für Jahr werden bis zu 10 Mrd. € für die Beseitigung von Baumängeln aufgewendet.
Noch einige Fallbeispiele
1. Kellerabdichtung
Beim Neubau einer größeren Eigentumswohnanlage war nur die Ausführung eines „Betonkellers“ vereinbart. Die Kelleraußenwände wurden als sog. Dreifachwände ausgeführt, d.h. mit zwei Stahlbeton–Fertigteilwandplatten und einer Ortbetonfüllung als WU-Beton. Durch den GU war keine Außenabdichtung vorgesehen, sondern nur ein „Schwarzanstrich“. Begründung: „trockene Baugrube“. „kein Wasser vorhanden.“ Baugrunduntersuchungsergebnisse lagen nicht vor. Kurz vor Verfüllung der Baugrube wurde ein Sachverständiger hinzugezogen, der insbesondere bei den Wandplattenstößen kleinere Risse feststellte. Ein eingeschalteter Bodengutachter ermittelte schließlich, dass am Bauwerk sogar mit dem Lastfall drückendes Wasser (DIN 18 195 Teil 6) zu rechnen ist. Der Keller wurde noch vor Verfüllung der Baugrube normgerecht abgedichtet.
2. Sockelpunktabdichtung
Bei der Errichtung eines Einfamilienwohnhauses war im Bereich des zweischaligen Mauerwerks während des Aufmauerns der Innenschale der Außenwand als sog. Z-Sperre eine 0,3 mm dicke Kunststoff-Folie eingebaut worden. Eine Sockelabdichtung nach DIN 18 195 war nicht vorgesehen, obwohl die Oberkante des Geländes etwa in Höhe Oberkante Betonsohle geplant war. Nach Aufklärung des Bauunternehmens durch einen Sachverständigen hat dieser von sich aus eine 1,2 mm dicke Kunststoff-Folie als sog. L-Folie einbaut und außerdem eine normgerechte Sockelabdichtung nach DIN 18 195 Teil 6 ausgeführt. Diese Mängel wurden bereits in der Detailplanung festgestellt.
3. Haustrennwand / Schallschutz
Die Innenschale des Außenmauerwerks besteht aus Porenbetonmauerwerk. Die Haustrennwand ist zweischalig in Kalksandstein ausgeführt mit einer 3 cm breiten mineralfasergefüllten Schalenfuge. Durch den Gutachter wurde festgestellt, dass die Innenschale des Außenmauerwerks ohne Unterbrechung, d.h. ohne Haustrennfuge, durchgeführt worden ist. Ohne die von dem Bauunternehmer kurzfristig und noch mit relativ geringem Aufwand vorgenommenen Veränderungen (Kalksandsteinwand–Trennwände bis zur Hohlschicht verlängert und außenseitig zusätzlich wärmegedämmt) hätte es erhebliche Schallschutz-Probleme mit den Käufern der beiden Doppelhaushälften gegeben.
4. Wärmebrücke im Sturzauflager
Bei der Begehung während der Rohbauphase einer größeren Eigentumswohnanlage wurde durch den Gutachter entdeckt, dass bei allen großen Fensteröffnungen im Bereich der Sturzauflager statt des 17,5 cm dicken Porenbetonmauerwerks, mit dem die Innenschale der zweischaligen Außenwände hergestellt waren, plötzlich 24 cm dicke Kalksandsteine vermauert waren. Ohne rechtzeitige Feststellung sowie wärmeschutztechnische Verbesserungen wäre es an dieser Wärmebrücke sehr wahrscheinlich später zu zunächst nicht erklärbaren Schimmelpilzbildungen gekommen. Der Sturz wurde unterstützt und das Mauerwerk ausgetauscht. Im Rohbau ein geringer Aufwand – im bewohnten Neubau fast unmöglich.
5. Sanitärinstallation
Bei der Errichtung einer Eigentumswohnanlage wurden während der Ausführung der Sanitärinstallationsarbeiten und vor dem Aufbringen des Wandputzes bzw. der Estrichverlegung (erfahrungsgemäß eine der wichtigsten Bauüberwachungsphasen) erhebliche Regelverstöße bei der Sanitärinstallation festgestellt. Viele Rohrleitungen waren nicht schallentkoppelt eingebaut (Schallbrücken). Auf der Decke verlegte Entwässerungsrohre lagen teilweise zu hoch, so dass ein ordnungsgemäßer Estricheinbau nicht möglich war. Nach einer Mängelmeldung des Sachverständigen an seinen Auftraggeber wurden umfangreiche Änderungsmaßnahmen in die Wege geleitet und die Mängel abgestellt. Späterer Streit wegen Schallschutzmängeln, die solche Wohnungen unter Umständen sogar unverkäuflich machen können, wurde vermieden.
Schlussbemerkung
Diese Beispiele aus der praktischen Arbeit von Bausachverständigen zeigen, wie wichtig eine rechtzeitige und fachkundige Kontrolle auf der Baustelle ist. Deshalb besteht zum einen besonderer Bedarf für die eine Erstellung von Einfamilienwohnhäusern, bei denen häufig die Eigenüberwachung des GU bzw. Bauträgers nicht funktioniert. Die Beispiele belegen aber auch, dass Bauunternehmen als Aufraggeber von Sachverständigen durch eine „Fremdüberwachung“ mehr Sicherheit bei der Erreichung des Bausolls erzielen und sich damit erhebliche betriebswirtschaftliche Nachteile aus Mängelansprüchen ersparen können. Banken fordern bereits die Qualitätssicherung , da sie nur dann zur Finanizierung bei Bauträgern bereit sind. Neuerdings zeigen zudem auch immer mehr Architekten an dem „Vier-Augen-Prinzip“ Interesse. Gerade junge oder in Teilbereichen unsichere Architekten und Ingenieure nehmen Unterstützungen dieser Art durch erfahrene Bausachverständige gerne in Anspruch, wenn sie erkannt haben, dass auf diesem Wege mit relativ geringem Aufwand sehr viele Bauprobleme vermieden werden können.
